今回のコラムは賃貸住宅などを建築した「土地活用」が「相続税対策」になる主な理由に
ついて解説していきたいと思います。
※写真は「サービス付き高齢者向け住宅」です
■最大のポイントは「資産価値」を下げずに「評価額」を下げること
相続税は「評価額」に対して計算し課税されます。この評価額を賃貸住宅などの建築で
下げることが相続税対策として有効だと言われています。
また、賃貸住宅の建築は家賃収入を生み出す仕組みを作ることでもあり、「資産価値」を
下げずに「評価額」を下げることが可能となります。
それでは、具体的に確認していきましょう。
■建物について
アパートや戸建賃貸住宅の相続税評価額は「建物の固定資産税評価額」となります。
建物の固定資産税評価額は一般的に建築費の50％～60％とされているため、
分かりやすく、
仮に1億円で建築したとしますと、相続税評価額は多くても6,000万円となります。
さらに、賃貸住宅ということで借家権割合30％が割引されます。
6.000万円×0.7＝4,200万円 このように評価額が下がります。
■土地について
賃貸住宅を建てた土地は「貸家建付地」となります。
土地の評価は、更地の状態では評価100％ですが、賃貸住宅を建てたことで、
概ね80％程度に軽減されます。
さらに、
土地から購入した場合は、相続税路線価では時価の80％評価となり、貸家建付地で20
%が割引されことになります。
購入時を100％だとすると、賃貸住宅を建てることで、
100%×0.8×0.8＝64% 購入価格の約64％まで評価が下がります。
※写真は、「戸建賃貸住宅」です
■小規模宅地等の評価減の特例の利用
小規模宅地等の評価減の特例とは、被相続人等の自宅や事業用の敷地の評価について、
一定の要件のもとで減税が認められています。
居住用・事業用・貸付用でそれぞれ条件が違いますが、
アパート経営などの「貸付事業地」でも50％減額が使える場合があります。
貸家建付地の評価減と小規模宅地等の特例は、両者は評価減の趣旨が異なるため、
重複適用が可能となります。
■まとめ
以上のように、相続税対策を考えた場合、賃貸住宅の建築などの土地活用は評価額を圧縮
しながら、同時に収益を生む仕組み（賃貸事業）を作れることが最大の特徴です。
相続税と聞いて少しでも心当たりのある方は、相続税が発生するかどうかの確認など、
早めに現状把握をしておくことが重要だと思われます。
何から始めたら良いかなど分からない場合は、お気軽にご相談下さい。