先祖代々受け継いできた土地、使い道の分からない遊休地、
相続したが古くて使えない家屋など
これらに対して「そろそろ税金対策を兼ねて土地活用を始めなければ･･･」と
お考えの方に向けて今回はコラムを書いてみました。
土地活用といえば「アパート経営」「マンション経営」が王道です。
しかしながら、ここにきて建築資材の価格高騰が急速かつ確実に進んでいます。
さらに、人口減少や少子化による空室リスクまでを考えてしまうと、
億単位の融資を組んでアパートやマンションを建てることは躊躇せざるを得ません。
そこで今回おすすめしたいのが、
いま最も効率的でリスクが低いとされる「戸建賃貸経営」です。
なぜ遊休地の土地活用に戸建賃貸が最適なのか。
地主様が得られる3つの決定的なメリットについて解説いたします。
１．アパートより低リスク
初期投資を抑え、高い節税効果を得られる
地主様を悩ませる「固定資産税」の負担は、更地のままだと重くのしかかります。
土地の上に「住宅」を建てることで、
固定資産税が最大6分の1に減額される特例を受けられますが
戸建賃貸はその恩恵を最小限の投資額で得ることが可能です。
【理由】
・建築費（初期投資）を圧倒的に抑えられる
数千万円〜数億円の建築費がかかるアパートに比べ、
戸建賃貸は1棟あたり1,000万円台から建築可能です。
巨額の借入（ローン）を起こす必要がないため、精神的な負担も少なく始められます。
・アパート同等の「相続税対策」にもなる
アパートと同様に建築対象の土地に関しては「貸家建付地」としての評価減が適用されます。
将来の相続時に土地の評価額を圧縮できるため、相続税を大幅に引き下げる効果があります。
２．高い安定性
圧倒的な「供給不足」だから空室にならず長く住んでもらえる
土地活用で最も怖いのは、入居者が入らない「空室リスク」です。
しかし、戸建賃貸においてその心配はほとんどありません。
【理由】
・ライバルが圧倒的に少ない
賃貸市場に出回る物件の約9割はアパートやマンションで、戸建賃貸はわずか数％しかありません。
一方で、「子どもをのびのび育てたい」「隣人に気を遣いたくない」という、
ファミリー層からの需要は非常に高く、常に供給不足の状態です。
・一度入居すると、退去されにくい
アパートの平均入居期間が約2年であるのに対し、
戸建賃貸のファミリー層は「子どもの小学校卒業まで」など、
4年〜10年近く長期入居してくれる傾向があります。
退去ごとのリフォーム費用や広告費がかさまないため、手残りのキャッシュが多くなります。
３．柔軟な出口戦略
変形地も活かせ、将来の「売却」や「遺産分割」がスムーズ
アパートを建ててしまうと将来その土地を売ったり、
子どもたちに分けたりすることが難しくなります。
戸建賃貸は、この「将来の柔軟性」においてアパートを圧倒します。
【理由】
・狭小地や変形地でも無駄なく建てられる
アパートを建てるにはまとまった広い土地が必要ですが、
戸建賃貸なら「1棟分のスペース」さえあれば、不整形な土地でも効率よく配置できます。
・「1棟ずつ」切り離して処分できる（遺産分割に最適）
将来子どもたちに財産を分ける際、アパートだと「誰が引き継ぐか」で揉めがちです。
しかし、戸建賃貸を数棟建てておけば「長男にA棟、長女にB棟」と綺麗に等分して相続させることができます。
以前あった事例では、将来の相続人があらかじめ決まっていたため、
その方のご意見を取り入れながら建物の仕様を決めました。
また後々問題が発生しないように事前に給排水工事のやり方にも注意しました。
さらに将来の老後資金として必要が生じた場合に1棟ごとに売却して、
まとまったお金を受け取れるように計画しているオーナー様もいました。
1棟売却の場合、入居中であればオーナーチェンジ物件として、
入居者の退去の予定があればご自宅として、一般のマイホーム市場に売り出し現金化することが可能となります。
まとめ：これからの時代は「身軽で強い」土地活用
人口減少時代に突入した今、
大きすぎるハコ（アパートやマンション）を建てるハイリスクな土地活用は時代に合わなくなってきています。
初期投資を低く抑え、高い需要で安定した家賃収入を得ながら、
将来の売却や相続にも柔軟に対応できる。
そんな戸建賃貸は大切な土地資産を守り、
次世代へ繋ぐための最も賢明な選択肢と言えるではないでしょうか。
「一戸建ての賃貸事業」を通して多くの地主様に事業成功していただくこと
それがまさに私共の使命であり目指しているところです。
「戸建賃貸」にご興味をもっていただきましたら、お気軽にご連絡ください。
ご所有のお土地に何棟建てられるかなど、シュミレーションを無料でご提示しております。
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