不動産賃貸業では、マンションなどの１棟物から区分所有に始まり、
新築アパート、新築戸建賃貸、中古アパート、中古戸建賃貸、テナントなど様々なジャンルがあります。
そして、「賃貸業」とではなく、「ボロ戸建投資」と呼ばれているように、
「不動産投資」という概念の方がまだまだ根強いかもしれません。
金融機関からの融資、家賃収入をテコとして、レバレッジをきかせて資産を増やしていく…。
これはまさに「投資」と言える概念です。
しかしながら、戦略的に事業規模の拡大を目指していくのであれば、
「投資」という概念よりも、「経営」という概念でとらえた方が正攻法とも言えます。
そして、「経営」という視点から考えた場合は、
戦略的に「融資」を活用していくことが、成功の鍵となっていきます。
そこで今回は、賃貸経営の視点から融資の基礎知識について確認してみたいと思います。
■様々な融資の種類■
不動産賃貸業における融資は、目的・借入主体・金融機関の性格によって
いくつかの種類に分類されます。
代表的なものをあげてみます。
□アパートローン（パッケージ型）
最も一般的で、初心者から中級者まで広く利用されます。
保証協会を利用するため保証料が掛かります。
＜特徴とポイント＞
・物件評価＋個人属性で審査
・商品化されており審査が比較的早い
・融資条件がある程度決まっている
・金利はやや高め
□プロパーローン（事業用融資）
金融機関が個別判断で行う「本格的事業融資」です。
保証協会を利用しないので保証料は掛かりません。
＜特徴とポイント＞
・決まった商品はなく、オーダーメイド審査
・法人、事業性を重視
・長期、低金利が狙える
・決算内容、実績、事業計画書が重要
・既に実績がある、金融機関と関係構築が出来ている方にはオススメ
□ノンバンク融資
銀行以外の金融会社（信販・ファンドなど）です。
例えば、オリックス系、セゾン系などを指します。
＜特徴とポイント＞
・審査が柔軟（属性・物件とも）
・スピードが速い
・木造耐用年数超えでも対応が可能
・金利は高めなので、３～５年での売却or借換えを視野
■金融機関の種類と特徴■
主な金融機関としては、
都市銀行、地方銀行、信用金庫、信用組合、日本政策金融公庫、ノンバンク系などがあります。
ここ数年は、一般的において地方銀行は不動産系の融資においては厳しい傾向があります。
例えば、ある地方銀行では相続対策や遊休地の土地活用としての賃貸住宅建築などは
取り上げやすい傾向があるのですが、「投資」の目線が入る土地から購入しての
新築賃貸住宅建築などはまだまだハードルが高い傾向があります。
また、中古アパートなどの築古賃貸物件の購入費用につきましても
築年数よる融資期間の縛りがあるため、実質的に取り上げが難しいなどの傾向があります。
金融機関に持ち込む案件の内容が、新築の建築資金なのか、中古物件の購入資金なのか、
個人の案件なのか、法人の案件なのか、それぞれの内容に応じた規定や条件が金融機関ごとに存在します。
例えば、
信用金庫であれば、まず組合員にならなければ融資が受けられません。
したがって信用金庫の営業テリトリー内に個人であれば住所がある、または勤務している。
法人であれば本社所在地がある、などが融資の為の必要条件となります。
日本政策金融公庫は政府系の金融機関ですが、
どちらかというと事業の「設備投資費用」や「運転資金」、「創業資金」などが貸付の中心です。
不動産賃貸業においては、中古不動産の物件購入を「設備投資費用」ととらえることで、融資が可能です。
通常の融資期間が10年と短いため、築古戸建賃貸住宅の購入などに適しています。
デメリット面では借入期間が短いためキャッシュフローが少額となります。
逆にメリット面では返済が終わると家賃の全額がまるまる収入となります。
融資の目的によって金融機関の選択が変わってきます。
そのため、それぞれの金融機関の特徴を把握しておくことが重要となってきます。
■金融機関の着眼点■
融資を受ける際に金融機関が重視しているポイントは主に3つです。
１）「返済能力」（ＣＦ）
つまりキャッシュフローです。
家賃収入から返済と経費を差し引いて、どれだけ余裕があるかが見られます。
また何年で回収できるかなどの収益性（利回り）もチェックされます。
２）「担保評価」（積算・収益）
土地や建物の価値についてチェックされます。
土地は主に路線価を参考にしながら独自に評価価格を算出します。
建物は新築と中古では違ってきますが、中古の場合は固定資産税評価額などが参考資料となります。
３）「属性」（個人・法人・実績）
年齢、収入、資産背景、そして過去の事業実績などが総合的に判断されます。
地主の方は土地を所有している部分は強みとなります。
■金利よりも重要な「融資条件」■
多くの方が気にされるのが金利ですが、実はそれ以上に重要なのが「融資期間」です。
例えば同じ物件でも、3,000万円を借入した場合に
・金利1.5% 期間20年 月付の返済額 144,763円
・金利2.0% 期間30年 月付の返済額 110,885円
上記のように後者の方が毎月の返済額が少なくなり、手元に残るキャッシュは増えていきます。
「金利が低い＝良い融資」ではなく、手元にお金が残るかどうかが最も重要な判断基準となります。
■キャッシュフローが経営の全て■
賃貸経営において最も重要なポイントは、毎年いくら手元にお金が残るかです。
例えば
・空室が発生した
・大規模修繕が発生した
・金利が上昇した
などのケースが生じた場合は年間の手残りの金額は減ってきます。
こうした状況でも耐えられるだけの余裕があるかどうかが問われてきます。
目安としては、返済後に年間で一定の余剰資金が残る状態を維持することが重要です。
この余剰金が
・次の物件の建築又は購入
・修繕費の積立
・不測の事態への備え
となります。
【よくある失敗のパターン】
・満室前提で資金計画を組んでしまう
・融資期間が短く、返済負担が重すぎる
・将来の出口（売却や建替え）を考えていない
特に注意したいのは、「最初はうまくいっているように見えるが、数年後に苦しくなるケース」です。
これは、キャッシュフローに余裕がない状態でスタートしてしまうことが原因です。
■まとめ 目指すべきこれからの融資戦略■
「融資を制する者が賃貸経営を制する」
現在、日本は長らく続いた低金利時代から徐々に変化しつつあります。
それを踏まえ、今後は金利上昇の可能性も視野に入れる必要があります。
そのため
・無理な借入は避ける
・返済期間に余裕を持たせる
・一定の余剰資金を手元に残しておく
といった「守り」の視点も重要となります。
また、金融機関との関係づくりも大切です。
一度きりの融資ではなく、長期的なパートナーとしてとして信頼関係を築いていくことが
次回以降の融資につながってきます。
融資の基礎知識を正しく理解して、具体的に打診をおこなう金融機関を絞り込み情報収集する。
その上で目的に合わせて融資を賢く活用する。
さらに、融資からサポートを行ってくれる建築会社や不動産会社と連携することも重要事項となってきます。
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