最初に結論から申します。
賃貸事業の規模拡大やこれからの相続対策を気にされている方には
「ひとり法人」をオススメいたします。
「所有の賃貸物件が増えてきて、そろそろ税金面が心配だ！」
「これからさらにアパートや戸建賃貸を増やしていきたい！」
このように考えている大家さん、地主さん、投資家さん、これから賃貸経営を始めたいと考えている皆様へ
いま注目されているのが、
「ひとり法人」（プライベートカンパニー）です。
マイクロ法人とも呼ばれています。
「法人化なんて、大きなマンションやビルを持つ大家さんがやることでしょ？」
そう思うかもしれませんが、実はそんなことはございません。
一般的なアパートやマンション、戸建賃貸などで事業規模の拡大を目指すなら、
早い段階から法人という選択肢を持っておくことは大変有利になりなります。
スピード面はもちろんのこと、将来の「相続対策」においても強力な武器となります。
今回は、ひとり法人がもたらすメリットと
無理のない段階的な法人化ステップについて分かりやすく解説いたします。
なぜ、賃貸事業拡大に「ひとり法人」が有利なのか？
個人事業主としてこのまま賃貸経営を続けていますと、
ある壁にぶつかります。
それは「所得税の累進課税」の壁です。
サラリーマンとしての給与所得や、地主としての他の所得がある場合、
不動産所得が上乗せされることで所得税率が上がっていきます。
例えば、課税所得が
330万円超～695万円以下 20%
695万円超～900万円以下 23%
900万円以上 33％
1800万円以上 40%
4000万円以上 45%
一方、法人の場合、年間所得が800万円以下であれば税率は15％です。
さらに、以下のような個人では認められない強力なメリットが生まれます。
・経費のストライクゾーンが広がる
旅費規程を作って出張手当を出したり、
自宅を社宅扱いにして家賃を法人の経費にしたりできます。
・家族へ所得を分散できる
配偶者や親族を法人の役員にすることで、
給与として利益を分散し、家族全体の税負担を抑えられます。
・地主層必見！！ 次世代への相続が驚くほどスムーズに
個人で戸建賃貸を複数持つと、将来の相続時に「誰がどの物件を継ぐか」で揉めがちです。
しかし、物件を法人所有にしておけば
資産は「法人の株式（持分）」という形で細かく分けられるため、
不公平のない円滑な遺産分割が可能になります。
スムーズに法人化するには？
管理委託型から始める「2ステップ移行法」
「すでに個人でアパートや戸建物件を複数持っている。
今さら法人に移すのは大変そう……」
その通りです。 デメリットが多く得策とは言えません。
実際に個人所有の物件を法人に移す場合は一般的に売買となります。
その際、法人には所有権移転登記費用や不動産取得税が発生します。
売主である個人に関しては売却益に対して所得税がかかってきます。
ですので、個人事業主としての物件はそのまま個人所有として運営を継続し、
今後の物件から法人にて取得していくと考えるのが自然となります。
一気にすべてを法人化するのではなく、段階を踏んで変えていくのがスマートです。
ステップ① まずは「管理委託型」で小さくスタートする
すでに個人で所有している物件がある場合は、
まず「不動産管理会社」として法人を設立します。
物件の所有権は個人のまま、
新しく作った法人に管理業務（家賃集金や窓口業務）を委託する形をとります。
個人から法人へ「管理料（家賃の5〜8%程度）」を支払うことで、
個人の高い税率がかかる利益を、税率の低い法人へと合法的に移転（所得分散）
させることができます。
物件の移転登記費用などもかからないため、非常にハードルが低いスタート方法です。
ステップ② 次の物件から「所有型」へシフト
法人にお金が貯まり、経営の実績がついてきたら、次のステージです。
ただし、そこまで待てない方は役員借入金として資金調達して物件購入を進めます。
新しくアパートや戸建賃貸など物件数を増すタイミングで、
個人ではなく「法人名義」で建築や物件購入を行います。
これが「所有型」への移行です。
ここからは、家賃収入が100%法人のものとなり、
本格的な資産拡大のアクセルを踏むことができます。
「合同会社」ならさらに簡単！！
「会社設立」と聞くと「株式会社」を思い浮かべる方が多いですが、
ひとり法人であれば「合同会社」という選択肢がベストです。
AppleやGoogleの日本法人も採用しているこの仕組みは、
個人経営の大家さんにとってメリットだらけと言えます。
・設立費用が圧倒的に安い
株式会社を設立するには実費だけで約30万円かかりますが、
合同会社なら約10万円と、1/3以下のコストで済みます。
・手続きがシンプル
株式会社で義務付けられている「公証役場での定款認証」
という面倒な手続きが不要なため、よりスピーディに設立できます。
・維持の手間も最小限
決算のたびに国へ役員改選の登記をする必要がないなど、
設立後の事務負担も非常に軽いです。
株式会社であるという「対外的な見栄え」を気にする必要がない不動産賃貸業だからこそ、
実利をとって「安く・早く・簡単に」作れる合同会社が選ばれています。
まとめ： 思っているよりも、法人化は難しくない
現代では、オンラインの設立サポートサービスを使えば、
専門知識がなくても画面の指示に従うだけで驚くほど簡単に合同会社を作ることができます。
法人にすると、
「赤字でも毎年約7万円の住民税がかかる」「税理士関係の費用が増えてくる」
といったコスト面のデメリットや、
「法人のお金は個人として自由に使えない」などのデメリットの声も聞こえてきます。
しかしながら、
アパートや戸建賃貸を２棟、３棟と
段階的に増やしていく未来を描いている、
もしくは将来の子ども達への資産承継を見据えているのなら
そのコストやデメリットを上回る実利と安心感を手に入れられるはずです。
まずは自分の合同会社を1社所有してみましょう！
その一歩は、あなたが思っているよりもずっと簡単で、
賃貸経営の可能性を大きく広げてくれます。
事業規模拡大と資産防衛のパスポートとして、
ぜひ、「ひとり法人」という選択肢を検討してみてはいかがでしょうか。
比較： 個人事業主 / 合同会社
| 比較項目 | 個人事業主 | 合同会社（ひとり法人） |
| 最高税率 | 最大 55% （住民税含む・累進課税） |
約 20%〜30%台 （利益が大きくなってもほぼ一定） |
| 相続時の分け方 | 物件そのものを分割 （誰が継ぐかで揉めやすい） |
会社の「出資金持分」で分割 （1円単位で平等に分けられる） |
| 設立コスト | 0円 （開業届を出すだけ） |
約 10万円〜 （株式会社の約3分の1） |
| 経費の範囲 | 限定的 （物件に直接かかるもの） |
広い （自宅の社宅化・出張手当など） |
埼玉県北部、群馬県南部での
「土地活用」「戸建賃貸」「老人ホーム」「テナント」「賃貸経営」「相続税対策」なら古郡ホームにご相談ください！